地块编号为FD2-5-1,位于沣东新区西三环以西、建章路以东;地块规划用地性质为住宅用地; 地块已经挂牌成交,成交时间为2012年5月25日,竞得人为西安嘉鹏房地产开发有限公司;地块净用地面积为1.83万平方米,容积率为3.12,最后成交结果为2410万元,根据最后成交结果及规划用地指标来看,最后成交楼面价为422元/平米。

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标
容积率
FD2-5-1 沣东新区西三环以西建章路以东 1.83万平米 住宅 70年 3.12

  地块发展前景分析
:随着西咸一体化的提出,城西也加快了发展的步伐,尤其世纪大道,一座座拔起的楼盘,成为西咸新区发展最有力的说明。沣东新城也已成为西咸新区房地产市场中的另一含金量颇高的价值洼地,新的核心板块已在逐渐形成。目前区域房地产市场发展还比较落后,区域可利用土地还比较多,后期,随着西咸一体化的进展,未来地铁一号线的开通,将为区域发展提供了很好的机会,尤其房地产市场,将迎来发展的机遇。

SWOT分析

 

内容 应对方式
strengths    地块位于西咸新区的沣东新城,目前区域刚处于起步发展阶段,随着西咸一体化的提出,区域发展迎来契机,配套也在不断完善中     深入研究市场走势及销售动向,充分挖掘客户特征,定位合理的业态规划,建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比,以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。
weaknesses    周边配套有待提升;地块规模小,不利于整体规划发展     社区可以考虑配套一些商业服务,以满足周边配套的不足
opportunities    随着西咸一体化的提出,这对于区域发展也是个利好因素;目前居住圈在售品质楼盘比较少,可以打造品质项目     打造符合都市生活节奏的品质社区,相对周边的在售楼盘,有差异地打造个性化,差别化、品质化的楼盘,以博得客户的认可
threats     目前区域在售项目价格比较低,缺乏品质项目     深入研究西咸市场主力客户的需求特征,推出适合市场需求的产品,降低市场风险;注意产品本身的品质,无论是规划设计还是现代科技的应用。

区域在售项目一览


  目前区域发展还不成熟,在售项目比较少,在售的项目也主要是小盘,缺少大盘,整体品质也比较差。价格比较便宜,最高在售单价也不超过5千。后期,企业要想有所突破,可以结合区域地多项目少的特点,打造品质大盘,由于区域目前人气还不足,可以考虑商住结合的搭配。
 

项目名称

物业类别

占地面积
(平方米)

住宅建面
(平方米)

销售均价
(元/平米)

建筑类别

容积率

开发商
区域
在售
楼盘
公园8号

住宅、商铺

9990

45000 4200 高层
4.5
西安市未央区贺家村城中村改造有限公司
肖里新居时代

住宅

——

—— 4700 高层
3.5
西安润泽置业有限公司
阿房大厦

住宅

——

—— 4700 高层
6.7
陕西舜境房地产开发有限公司

地块成本分析

    根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价) 1000-1400
前期费用 80-90
设计费用 50
建筑安装工程费 600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500
装修费用 300-2000
政府配套费 150
售后服务费 30-35
营销费 100-130
财务费用 90-140
管理费 30-50
税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
    根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为12481.68万元。