地块编号为CA1-16-5-2,位于长安区韦曲西街中段,地块规划用地性质为住宅用地;地块已经挂牌成交,成交时间为2012年4月11日,竞得人为西安长盛房地产集团开发有限公司;地块用地面积为0.98万平方米,容积率为3.84,最后成交价格为2800万元,根据规划指标和最后成交结果来看,地块最后楼面价为744元/平米。

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求
容积率
CA1-16-5-2 长安区韦曲西街中段 0.98万平米 住宅 70年 ≤3.84

  地块发展前景分析
:在太阳新城居住圈内目前已有新的商品房项目已经交房入住,各项配套设施也在不断完善。随着长安的进一步发展,特别是地铁二号线开通的带动,这里将成为市政发展的重点区域。同时西安城南区域进一步扩大,对该区的辐射将更加强烈。届时,区域的升值潜力将进一步呈现出来。

SWOT分析

 

内容 应对方式
strengths    地块位于长安区太阳新城,目前区域刚处于起步发展阶段,区域发展迅速,配套也在不断完善中,随着区域的整体发展,该区域内的商业配套随之也会得到进一步提升     深入研究市场走势及销售动向,充分挖掘客户特征,定位合理的业态规划,建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比,以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。
weaknesses    周边配套有待提升;地块规模小,不利于整体规划发展     社区可以考虑配套一些商业服务,以满足周边配套的不足
opportunities    随着长安撤县并区以来,发展脚步也加快了,这对于区域发展也是个利好因素;目前居住圈在售品质楼盘比较少,可以打造品质项目     打造符合都市生活节奏的品质社区,相对周边的在售楼盘,有差异地打造个性化,差别化、品质化的楼盘,以博得客户的认可
threats     目前区域在售项目价格比较低     深入研究长安区市场主力客户的需求特征,推出适合市场需求的产品,降低市场风险;注意产品本身的品质,无论是规划设计还是现代科技的应用。


    西安房地产信息网数据研究中心对太阳新城居住圈的界定为:长兴路以西、子午大道以东、杜陵西路以南、大学路以北。太阳新城居住圈位于南郊“西部大学城”畔,南邻70余亩的长安广场及韦郭大道,北邻商贸步行街及绕城高速公路,西邻“子午”大道,地处长安区政治、经济与文化最中心位置。


    西安房地产信息网数据研究中心数据监测显示,在2007年时候,居住圈房价在3000元/平米左右,到2011年时候,居住圈房价已经达到了5000元/平米,目前房价稳定在5000元/平米。由于居住圈目前处于起步发展阶段,整体发展比较落户,所以房价比较低。

太阳新城居住圈在售项目一览


  目前,居住圈在售项目比较少,只有这三个项目,而且三个项目规模都比较小,规模的最大的青城总建面只有20万平米。项目整体情况一般,缺少高品质的大规模的项目,目前区域用地比较多,后期开发商可以从这些方面考虑突破。
 

项目名称

项目星值

物业类别

占地面积
(万平方米)

住宅建面
(万平方米)

销售均价
(元/平米)

建筑类别

容积率

周边
在售
楼盘
智慧城五期
   ★★★★

住宅

1.8

8.7 6980 高层
5.3
长安春天花园君悦阁
   ★★★☆

住宅

——

12 5400 高层
5
青城

★★★

住宅

5.8

20 4880 高层
3.5

地块成本分析

    根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价) 1000-1400
前期费用 80-90
设计费用 50
建筑安装工程费 600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500
装修费用 300-2000
政府配套费 150
售后服务费 30-35
营销费 100-130
财务费用 90-140
管理费 30-50
税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
    根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为16656万元。