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地块概况

 地块主要技术指标

 

  用地性质——住宅、配建廉租房 容积率——≤3.5 建筑密度及绿化——建筑密度不大于28% ,绿地率大于等于30%


宗地编号

土地位置

土地面积

土地

使用

规划指标要求

性质

年限

容积率

LH3-2-12-7

大兴新区西安融辉房地产开发有限公司用地以东、向众路以西、规划路以南

2603㎡

居住用地

70年

≤3.5

本期所介绍的地块位于西安市城西区大兴新区内一块熟地(黄色线标注以东红色标记处),被西安融辉房地产开发有限公司以1630万元拍的,土地编号为LH3-2-12-7地块,整个地块占地3.904亩,用途为居住用地。住宅建筑面积为9109平方米。地块处于大兴新区和老城区交汇的位置,内部主要以城中村为主。地块北面是规划路,西面是融辉房地产开发有限公司规划用地,东面是向众路,地表整体较为平整,地块周边居住氛围浓厚,但略显嘈杂。

SWOT分析

 

内容 应对方式

strengths

1、区位优势:二环以内,大兴新区是西安市二环内唯一成片开发的“黄金区域”
2、交通优势:已建成通车的白家口立交枢纽连接至耳环、三环、绕城高速可到达市区内及周边各个区域,到西安咸阳机场仅15分钟,到市政府仅10分钟;
3、政府大力支持:整个区域在内都得到了政府的大力支持;
4、规划中的周边环境:大兴新区整个环境在不断提升,尤其是地块西面大兴东路的规划给地块价值的提升起到了重要的作用。

利用政府的支持,发挥地块区位优势,并将未来环境和交通优势扩大化。

weaknesses

1、现实中周边环境较差:周围企业大多为机电化工及物流企业,对地块支撑不大;
2、周边人群较复杂:周边除了老城区住宅小区外城中村也较多,人群较为复杂。

1、内部规划设计提升项目品质,保证内部环境;
2、交付使用的时候物业管理加强安保系统的设计和管理。

opportunities

1、大兴新区的规划前景广阔,有较高的发展潜力;西安国际商贸中心落户大兴新区,对提高本区域的知名度起到重要作用;政府正在大力开发基础设施改造及安置工程,优惠政策多;
2、大兴新区房地产楼盘价格在西安属于较低区域,源于该区域目前配套发展相对不完善,当该区域发展较为成熟,地块所建项目价格有机会提升幅度较大。

借助区域发展的机遇和品牌开发商的名气在该地块上打造品牌项目,适时推出产品。

threats

  1. 人们对整个大兴新区本地区的认识度相对较低,地区经济目前发展相对缓慢,产业较为单一,以五金机电和仓储物流为主,客群吸引相对会较为单一。
  2. 区域内未来供应量可能会较大,竞争较为激烈

1、做好营销宣传工作,适时推出畅销产品;
2、对客群的进一步把握。

地块所处区域调查

地块所处区域总体概述

  2000年以来,整个西安的发展和建设速度如火如荼:曲江文化旅游产业区已经获得“国家级文化产业区”的定位和提升;依托“唐文化”之风的高新技术开发区的发展已经是如日中天;城北伴随市政府北迁的尘埃落定和大明宫遗址保护区的开发而区域价值一路飙升;而位于城市西北部的弘扬汉唐文化风韵的大兴新区,以其南北连接高新区和经开区、东西衔接西安老城和咸阳的核心位置,呈现出无可估量的区位价值。 大兴新区位于中心城区西北部南起大庆路,北至汉长安城遗址,东至朱宏路、明光路、龙首北路西段、未央路、红庙坡路、星火路、环城西路北段,西至西二环,总规划面积17平方公里。

地块所处区域区位优势调查分析
大兴新区地理位置优越,项目客户辐射区域可到城北、高新、城内、经开等区域
  • 南北连接高新区和经开区、东西衔接钟楼和咸阳的核心位置;
  • 国际商贸基地,世贸论坛,世界多边贸易的示范基地之一;
  • 规划面积约17平方公里(约合15000亩),是目前西安市二环内惟一可成片区改造开发的区域;
  • 位于汉长安城遗址和唐皇城遗址之间,紧邻大明宫遗址保护区。区域项目将以新汉风格进行打造;
区位交通调查
  • 大兴新区是高新区和经开区枢纽地带;
  • 距城市中心区钟楼仅2公里;
  • 西咸机场专用高速公路进入古城必经门户,车距机场仅15分钟;
  • 白家口立交枢纽连接至二环、三环、绕城高速可到达西安市内及周边各个区域;
  • 到西安咸阳到新市政府仅10分钟。
景观资源调查

大兴新区具备一定旅游资源和景观资源---汉城湖遗址公园

地块所处区域定位

  新区将以“两带、三线、九里坊”的规划布局进行建设,“九里坊”就是按“两纵、三横”规划道路干线划分“九个社区里坊单元”,建设32万人“大众精品住宅区”。

区域总体规划图:两带、三线、九里坊

      
  • “两带”:一是实施北郊城河退水明渠改造,建成550余亩的大兴公园;二是沿陇海铁路及专用线两侧,建设景观绿化带。
  • “三线”:沿星火路、大庆路、大兴路对原五金机电商圈整合升级,打造国际五金机电商贸产业集群。
  •  
  • “九里坊”:按两纵三横规划道路干线划分九个社区里坊单元。
地块所处区域建设进度调查分析

区域房地产以建设新汉风宜居城,“大众精品住宅区”为目标,2012年已进入区域发展进程的第七年
发展大事记:

  • 2005年6月,经莲湖区委、区政府批准,区级直属事业单位-西安市莲湖区商贸商住新区和历史街区开发建设项目管理办公室成立
  • 2006年4月,大兴路地区城市综合改造项目列入了西安市“十一五”规划重大建设项目。
  • 2007年5月。经莲湖区委、区政府批准,更名为“西安市莲湖区大兴路地区城市综合改造管理委员会”大兴新区综合改造工作写入了《西安市2008年政府工作报告》,大兴路地区被列为西安市三大整体片区改造区
  • 2010年5月,西安大兴新区总投资近80亿元的西安国际商贸基地等25个重点项目集中开。
  • 2011年10月,汉城湖景区开放。域之一未来4―5年,大兴新区将建成交通路网四通八达,生态环境优美宜人,商业功能齐全的国际化、现代化、生态化商住商贸宜居新区。
  • 2012年第二批重点建设项目集中开工仪式在大兴新区成功举办。
地块周边配套调查

  从地块所处区域整体来看,无论是地理位置还是其他资源都有一定的基础,商业配套和生活配套区域内虽然相对繁华区域较差,但依赖周边老城区生活配套和商业配套还是不错的,以下对地块周边配套进行调查并详细说明:

  地块周边区域环境:位于城市西北部的弘扬汉唐文化风韵的大兴新区,南北连接高新区和经开区、东西衔接西安老城和咸阳的核心位置。居住圈北侧有850亩汉城湖和5000亩汉长安城国家遗址公园,自然景观得天独厚。

  地块周边交通:居住圈位置比较优越,坐落于主城区的西北角,多路公交线路经过居住圈,未来地铁一号线将通过居住圈。从居住圈驾车15分钟可抵钟楼、10分钟直达西高新、15分钟即到北开发区,西至咸阳国际机场20分钟,到火车站也只需要15分钟车程。

  地块周边配套:教育配套:居住圈内的中小学校相对较多有大兴小学、大庆路小学、西安市第一中学、大兴中学、西安市第六十七中学、西安市第十中学;医疗配套:同时周边也有几个比较好的医院如大兴医院(原红庙坡医院)、市五院、市中心医院等在一定程度上解决了您看病就医的问题。商业配套:华润万家、人人乐、好又多、国美电器、开元商城、世纪金花赛高店、世纪金花钟楼店、中环银泰等,相对齐全的周边配套方便了购物生活。

LH3-2-12-7地块所在区域周边住宅项目调查

LH3-2-12-7地块所在区域房地产市场调查

 近几年大兴新区居住圈内的新项目以较快速度增长,目前来看,在售的有影响力的楼盘有天朗•大兴郡、梧桐坊、浩林方里、金辉天鹅湾、阳光台365、龙湖MOCO等项目。根据西安房地产网研究中心动态监测显示,大兴新区的房地产价格有快速上升趋势,尤其是2009年下半年至2010年春季,该区域2008年的时候,商品房平均价格在4200元/平米左右,目前该居住圈商品房均价在7000元/平米左右。 

LH3-2-12-7地块所在区域周边住宅项目调查

区域

项目名称

开发商

建筑类型

户型面积

均价

主力户型

大兴新区

阳光台365

富都房地产

联排,多层,小高层,高层

50-260

6500

二室

天朗大兴郡

天朗置业

高层、小高层

33-136

6200

二、三室

龙湖MOCO国际

龙湖地产

高层

40-80

6900

一、二室

金辉天鹅湾

金辉集团

高层

70-140

7500

二、三室

梧桐坊

陕西锦翔

高层

28-96

5500

二、三室

浩林方里

西部嘉和

多层,高层

68-188

6500

二、三室

金业观湖大第

小白杨实业

高层

70-121

5321起

二、三室

从大兴新区目前在售项目来看,多数集中在大兴东路附近,且在售项目数量较多,以中大规模项目为主;从产品形态来看比较多样化,如商务公寓、小户型、舒适居家户型、酒店、写字楼等多种业态并存;多数楼盘容积率3.0以上,高容积率、高数量成为区域的主题词。
综上,根据对于地块所处区域房地产及周边住宅项目调查后,对该区域未来房地产分析如下:

  • 区域未来供应量及开发水平:供应量较大,开发水平将不断提高;
  • 区域内逐渐汇集了全国一线知名品牌开发商,如龙湖、金辉、中建等已入驻该区域;同时本土知名开发商,如天朗、海荣等,全雄逐鹿,竞争异常激烈;
  • 目前大兴新区发展尚不够成熟,区域楼盘较多,楼盘品质普遍不高,市场成交低迷,且该区域未来供应量会较大,因此形势较为严峻;
  • 区域楼盘价格偏低,随着发展日趋成熟有较大升值空间。
  • 大兴新区房地产楼盘价格在西安属于较低区域,源于该区域目前配套发展相对不完善,价格区间跨度较大:5500-8500 ,均价6500-7000元/平米左右。

 

地块成本分析

      根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价)

1000-1400

前期费用

80-90

设计费用

50

建筑安装工程费

600-900

900-1200

1400

1800-2300

2200-2500

装修费用

300-2000

政府配套费

150

售后服务费

30-35

营销费

100-130

财务费用

90-140

管理费

30-50

税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
        根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为4841.4万元。

     目前居住圈内房价均价在7000元/平米,根据目前市场情况及居住圈发展情况,我们保守预计以2%作为居住圈年房价小幅上涨率,待3年项目建成后,项目销售均价为7428元/平米左右,不考虑其他因素影响,则建成以后,项目销售总额为6766万元。


项目

总成本(万元)

总收益(万元)

利润(万元)

销售利润率

结果

4841.4

6766.2

1924.8

39.76%

      综上分析,待项目建成以后,销售利润将达到1924.8万元,销售利润率达到39.76%。