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地块概况

 地块主要技术指标

 

  用地性质——住宅 容积率——≤5.91 建筑密度及绿化——建筑密度不大于26.49% ,绿地率大于等于30.2%


宗地编号

土地位置

土地面积

土地

使用

规划指标要求

性质

年限

容积率

HT01-12-3

航天基地航天西路以西,长安区农业银行住宅小区以北

0.327万平方米

住宅

70年

≤5.91

本期所介绍的地块位于西安市长安区航天基地航天西路以西(黄色线标注以西),长安区农业银行住宅小区(黄色圈标注以北)以北,编号为HT01-12-3地块,整个地块占地4.906亩,用途为住宅用地。住宅建筑面积为19330平方米。地块处于航天基地核心位置,内部主要为老社区为主。地块南面是农行家属院和航天逸居项目,北面是航天老社区及航天总院,西面是航天办公及家属院,地表平整,因为地处原上,略有坡度,地块周边居住氛围浓厚。

SWOT分析

 

内容 应对方式

strengths

1、区位:尽享曲江、航天基地,大城南三大板块优势资源,区域6大公园环抱,生态人文环境俱佳。
2、交通:占据地铁2号线及未来4号线位置,未来交通将极为便利。
3、教育:航天幼儿园、中小学,陕西师大中小学、教育资源齐备,关爱孩子一生成长。
4、配套:完善生活配套,满足基本生活需求。

发挥地域优势,并将教育优势及未来交通优势扩大化。

weaknesses

1、该地块规模较小,与周边大型项目对比,有明显的劣势;
2、地段:项目位于航天基地老商圈内,周边环境较难美化;
3、相对于区域内其他地块和在售项目,该地块周边老社区较多,景观资源相对较弱。

合理规避地块劣势,提升地块竞争力
1、在规划产品的时候,应采用周边项目差异化的发展策略,淡化地块小的劣势;
2、可通过项目自身景观来改变周边环境的劣势;
3、规划产品的时候,结合现有的外部资源,打造独特的景观。

opportunities

1、政府大力改造、推广、建设航天基地,区域的认知度和接受度有了极大的提升,是西安今后最适宜人居的区域之一;
2、借助曲江新区房地产发展,居住氛围的浓厚会给未来该区域更大的机遇。

借助区域发展的机遇和品牌开发商的名气在该地块上打造自己的品牌

threats

1、竞争威胁:竞争压力大,曲江品牌开发商扎堆,产品差异化较大;
2、周边成熟生活环境,工地建筑等不确定因素,带来一定风险;
3、价格威胁:从目前大形势来看,整个市场较为低迷,项目体量小未来价格的不确定让项目利润不确定。

1、在该地块塑造不一样的产品,吸引购房者的眼球;
2、做好工地建筑时间安排,全面考虑拆建设等可能遇到的问题;
3、适当的推出产品,保证收益的稳定性。

地块所处区域调查

1、地块所处区域历史回顾
  该地块位于西安长安区,地处航天基地内。航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、 西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地,成立于2006年7月,享有市级经济管理权限。 航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一, 航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。
2007年12月通过国家发改委批复,航天基地正式成为继上海后,中国第二个国家级民用航天产业基地,也是唯一一个以航天民用工业为主要发展目标的国家级航天产业基地。基地位于西安市东南方,规划面积23.04平方公里,预留约35.5平方公里的远期发展规划空间,是中国最大的国家民用航天产业基地。基地位于城市中轴线,连接环城高速、南三环、地铁2号线、西康高速,地理位置优,交通便利,区内有国家一 级文物汉宣帝杜陵。

2、地块所处区域(航天基地)房产市场调查
  地块所处区域(航天基地)内处于建设阶段,目前看来边缘的居住项目居多,主要分布在与城南交接的航天大道附近,比如富力城、大华公园世家、曲江澜山、卡布奇诺国际社区,也包括此次分析的居住用地,这是因为曲江的南向扩展,正在不断地将开发项目向南推进,随着附近配套的建设,居住氛围已经慢慢形成,067原有的社区及富力城和大华公园世家这两个大盘的入住,为周边前期积累了大量的人气;另外长安南路上的住宅项目居多,如航天逸居、嘉禾苑、吉源美郡、铭景城等,主要因为该区域为航天基地的商业繁华地段,生活便利、交通便捷、居住氛围浓厚。

3、地块所处区域发展的主要推动动力调查
  按照市政府三年完成基础设施建设的要求,基地采取“一次规划、分期建设”的模式,基地23.04平方公里的总体规划顺利纳入西安市总体规划(2008-2020), 基地控制性详细规划、景观雕塑、 给排水、道路交通、电力、通信、燃气等专项规划全部编制完成; 采取路网、管网同步建设的措施,形成 “五横五纵”10条主干道路网,通过西安市南三环、西康高速与城市道路网连成一体。 累计已修建道路20余公里,管网铺设26公里,总投资16.2亿元。以后两年再建38公里,修路总长86公里,基本完成区内主要道路的网络化布局。
启动影响基地开发的3条高压线改造工程, 其中一条110千伏高压线落地改造工程全部完成, 新建缆沟道2.1平方公里,电力设施全面达到项目建设配套需要;330千伏高压线改迁工作完成过半, 为产业发展腾出土地1000多亩。 完成了新建道路景观绿化工程面积4万多平方米。 同时, 完成了污水处理厂建设前期筹备工作,启动了辖区学校筹建工作,全方位创造良好的配套环境。

地块所处区域房地产市场的发展规划及空间特点调查

  航天基地扩区后将打造“揽月之都、低碳芯城”:建成科技创新高地,创造设施一流的产业发展平台;打造活力宜居新城,创造设施齐全、富有吸引力的生活空间;建成低碳示范基地,构建生态的城市系统。形成“一心、双城、四轴、五区”
“一心、双城、四轴、五区”:
“一心”—— 指北城的区域商业商务中心,也是整个航天基地的区域中心;
“双城”—— 指以扩展区中部预留市政通道为分界的北城、南城;
“四轴”—— 指纵向的西柞高速公路、雁引路与扩展区中部横向的市政通道绿带、东长安街。西柞高速公路作为扩展区的纵向联系轴;雁引路为经济发展轴,联系南北双城;纬八路是整个扩展区的横向联系主轴,东长安街作为横向联系次轴。
    “五区”—— 北城的航天产业发展区、休闲疗养区、生态居住区;南城的生物工业区、现代物流区;产业沿高速路布置,利用一期已有产业基础,减少基础设施的投入;居住将结合地形布置,因地制宜。

地块周边配套调查
  目前,地块需依赖航天基地原有生活配套和商业配套为主,以下对地块周边配套进行调查并详细说明:

1、生活配套及教育配套

  地块所处位置正是航天基地商业最繁华的区域,从以下调查可以看到: 金融银行:建设银行、交通银行、中国银行、农业银行、工商银行、中国邮政、光大银行等; 餐饮酒店:长安饭店、西北饭店、小四川酒店以及周边酒店及小吃店; 商业购物:家福乐、华美超市、三森家具城、长百商厦、惠欧购物广场等郊区购物特色商场; 学校:长安三幼、长安二中、西韦小学、西安交大航天学院、航天中学、小学及黄河小学等。 医疗配套:航天医院、206医院等。



2、交通配套

  目前除了自驾车之外,公交线路有500、239、242、917经过该地块,但距离较近的长安南路上就有很多如19、215、323、600、229、游9、未来的地铁二号线延伸段等,对于交通方面来说是一个补充。随着地铁4号线的进一步建设,未来的交通依靠地铁将能得到较好的解决。


HT01-12-3地块周边住宅项目调查


项目所在区域在售项目调查

区域

项目名称

开发商

建筑类型

户型面积

均价

主力户型

 

航天基地

曲江千林郡

英泰置业

高层、小高

85—183㎡

8500

三室

曲江观山悦

地电房地产

高层、小高、

160—245㎡

11000

三室、四室

富力城

保德信房地产

高层、小高

73—356㎡

7500

两室―四室

大华公园世家

大华地产

高层、小高、多层、别墅

90—350㎡

6500

两室、三室

西安航天城

航天时代置业

高层

53—197㎡

5000

一室—四室

卡布奇诺国际社区

陕西科为房地产开发有限公司

小高层,高层

60-130㎡

7000

二室、三室

  从航天基地内在售项目来看,多数集中在航天大道两侧,而该地块周边项目目前较少,仅仅有航天逸居经济适用房项目,而且从各项目特点来看,产品高层略多,总体上以两室及以上户型为主,户型面积曲江比较大,均价在7000元/平米左右。该地区的房价相对较低,相对应的居住环境也一般。
  综上,经过多年的发展,航天基地的房产市场还处在初级阶段,周边配套设施完全依靠航天基地原有的商业及生活配套,相对成熟地区还很匮乏,交通相对也不十分便利,大部分项目都分布在靠近航天大道附近,不过西安政府正在大力发展该地区的航天事业,未来发展趋势还是比较有潜力的,随着周边配套和交通的随之完善,居住环境将日趋完善。  

地块所处居住圈价格调查

  航天基地的大力发展带动了长安整体快速发展,而长安区的房地产市场也备受购房者的关注。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2007年,航天新区居住圈商品房的在售均价仅在3000元/平方米左右,但是截至2012年10月份,区域的房价已经突破了7000元/平方米的关口。而且随着长安区整体的发力推进与发展,新型区域航天新区居住圈内的项目数量不断增多,房价也呈现了不断上涨的态势。

地块成本分析

      根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价)

1000-1400

前期费用

80-90

设计费用

50

建筑安装工程费

600-900

900-1200

1400

1800-2300

2200-2500

装修费用

300-2000

政府配套费

150

售后服务费

30-35

营销费

100-130

财务费用

90-140

管理费

30-50

税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
        根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为1520.6万元。

     目前居住圈内房价均价在7000元/平米,根据目前市场情况及居住圈发展情况,我们保守预计以2%作为居住圈年房价小幅上涨率,待3年项目建成后,项目销售均价为7428元/平米左右,不考虑其他因素影响,则建成以后,项目销售总额为2429万元。


项目

总成本(万元)

总收益(万元)

利润(万元)

销售利润率

结果

1520.6

2429

908.4

59.74%

      综上分析,待项目建成以后,销售利润将达到908万元,销售利润率达到59.74%。