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地块概况
 地块主要技术指标  
 用地性质——住宅、配建廉租房 容积率——≤2.85 建筑密度及绿化——建筑密度不大于20%,绿地率不小于35%

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求
容积率

CB3-1-74

西安浐灞生态区欧亚大道以北

0.99万平方米

住宅、配建廉租房

70年

≤2.85

地块发展前景分析:城东作为近几年发展的热门区域,发展迅速,尤其浐灞生态区,更是成为开发商争先抢占的热土。而该地块就位于浐灞生态区核心位置,四周交通干道环绕,交通方便;浐河和灞河离地块也只有几公里的距离,浐河和灞河为置业者提供了良好的居住环境,可以说地块已经具备了升值的潜力。

该地块位于西安市浐灞生态区欧亚大道以北(黄色线标注以北),编号为CB3-1-74,整个地块占地14.901亩(不含代征路0.644亩、代征绿带0.98亩),用途为住宅。住宅建筑面积为28012平方米,住宅用地面积为9442.65平方米(折合14.164亩);配建廉租房分摊净用地面积为491.59平方米(折合0.737亩)。内部主要以有部分村庄和净地,分布一些少量树木。地块南面临欧亚大道,地表平整,无明显坡度,地块周边无景观。

SWOT分析

 

内容 应对方式

strengths

1、板块优势:浐灞生态区成为西安房地产开发热度最高的板块之一;
2、区位优势:该地块位于浐灞生态区门户区域,开发潜力巨大;
3、景观优势:地块视野景观较好;
4、交通优势:该地块距离欧亚大道较近,具有良好的通达性。

发挥其优势,将利润最大化。

weaknesses

1、该地块规模较小,与周边大型项目对比,有明显的劣势;
2、目前来看,该地块周边生活配套、交通等相对较不发达;
3、相对于区域内其他地块和在售项目,该地块距离浐灞三角洲有一定的距离,自然景观资源相对较弱。

合理规避地块劣势,提升地块竞争力
1、在规划产品的时候,应采用周边项目差异化的发展策略,淡化地块小的劣势;
2、规划相关生活配套,同时可借助周边其他项目的相关配套;
3、规划产品的时候,结合现有的外部资源,打造独特的景观。

opportunities

1、政府大力改造、推广、建设浐灞生态区,区域的认知度和接受度有了极大的提升,是西安今后最适宜人居的区域之一;
2、品牌开发商在区域内合力造势:众多品牌开发商合力造势,中新、振业、盛恒、恒大、广厦等品牌开发商。

借助区域发展的机遇和品牌开发商的名气在该地块上打造自己的品牌

threats

1、竞争威胁:竞争压力大,众多大品牌开发商扎堆;
2、拆迁威胁:该地块涉及拆迁问题,不确定因素较多,带来一定风险;
3、价格威胁:从目前大形势来看,整个市场较为低迷,大型项目也在以价换量。

1、在该地块塑造不一样的产品,打破该区域内市场单一的情况,吸引购房者的眼球;
2、做好拆迁准备,全面考虑拆迁所可能遇到的问题;
3、适当的推出产品,保证收益的稳定性。

地块周边配套调查
  该地块位于西安城东区,地处浐灞生态区内。城东浐灞生态区是西安市于2004年9月成立的新区,位于主城区的东部,离市中心10公里,总面积129平方公里。浐河、灞河自南往北穿过本区。核心区位于陇海线以北,东三环以西,北三环以南,北辰大道以东,距离市中心钟楼10公里,与国家级西安经济技术开发区(西安城市新中心)东西相对。生态区内计划通过流域综合治理和生态建设,完善城市形态,改善生态环境,提升城市综合承载力,同时,突出发展金融商贸、旅游休闲、会议会展、文化教育等现代高端服务业和生态人居环境产业。

浐灞生态区——用地规划之六大方向


目前,地块周边商服度与物业档次较低,主要集中在浐河和灞河之间的三角洲区域内,其他区域地块较为宽广。


1、生活配套及教育配套

  具体地块周边配套来说有所欠缺,但随着浐灞生态区的进一步建设,周边生活设施也在不断的完善中。地块南面已建成快捷酒店,便利商店,海鲜酒楼,北面较远处有红星美凯龙家具城等等基本商业。距离地块约2千米的辛家庙区域也已经发展的较为成熟,家得乐超市、西北农产品批发市场、陕重子校、西煤子校、育新小学、北环医院、未央区红十字惠仁医院等等都集中在这个区域,但是距离待本地块所在区域还有一定的距离,因此对区域的配套只能起到间接补充的作用。


2、交通配套

  目前除了自驾车之外,公交线路较少,游8、315、316、104以及728线路,而且距离项目都有一定的距离。目前周边辐射的公交线路有20路、48路、604路、36路、707路、230路、16路、27路、28路、47路、241路、211路、309路、104路等对于交通方面来说是一个补充。随着地铁3号线的进一步建设,未来的交通依靠地铁将能得到较好的解决。

欧亚大道以北地块周边住宅项目调查


地块周边在售楼盘情况

目名称

物业类别

占地面积

住宅建面

销售均价

建筑类别

容积率

开发企业

项目特点及动态

浐灞1号

住宅

134000

600000

7300

高层

3.5

西安永坤房地产有限责任公司

在售二期12号(32层)和6号楼(28层),均为2梯4户设计

凯森福景美地

住宅

18410

73962

6000

高层

7.0

陕西凯森实业有限公司

项目规划设计一般,整体的配套设施较为欠缺。施工进度1、2、3号楼已经封顶

红星美凯城

住宅

103333

617393

8500

高层

2.88

杨家置业

总建面积相对较大,距西安经济开发区近。

  该地块周边项目目前较少,在售项目均销售一定时间段,而且从项目特点来看,距离较为成熟的区域较近,需要依附于周边的成熟商业配套。

该地块所处区域内历年推出典型物业

项目名称

建筑面积(平方米)

主力户型

入市时间

中新浐灞半岛

310万

二室80-90平方米,三室120-130平方米

2007.08

恒大名都

31万

二室80.86平方米,三室125平方米

2008.09

西岸国际花园

16万(一期)

二室90平方米,三室123平方米

2008.09

御锦城

300万

二室88.72、89.94平方米,三室123.129平方米

2008.11

广厦水岸东方

30万(一期)

二室82.92、83.78平方米

2006.05

沁水新城

12万

二室90.69、94.26平方米三室127.11平方米

2005.05

恒大绿洲

70万

二室78、83平方米,三室127、146平方米

2008.09

檀香园

10万

二室89平方米,三室116、141平方米

2008.1

暖山康城

29万

二室97.25、103平方米,三室45.149平方米

2008.11

东方罗马花园

30万

平层24.97、64.99平方米,复式43.83、56.48平方米

2008.06

翠屏湾

16万

二室85.68、94.86平方米三室145.26平方米

2008.11

桐树湾

15万

二室79、85平方米三室140平方米

2008.11

珠江新城

240万

二室85平方米三室125平方米

2006.12

  以上楼盘为该地块所处浐灞生态区内的项目,大概从2005年开始1个项目的面市,到2008年面市项目极具上升至9个项目,可见该地块所处区域备受开发商的关注,到2011年世园会后浐灞生态区更受到开发商及购房者的关注。

  以下两室和舒适性大三室为主,但2010年出现了80平方米以下的小两室,可见对于开发商而言在客群的选择上有由之前的二次置业为主逐渐扩大到首次置业为主,但目前该区域市场上产品供应单一,各楼盘均打价格战,市场竞争激烈

地块成本分析

      根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价)

1000-1400

前期费用

80-90

设计费用

50

建筑安装工程费

600-900

900-1200

1400

1800-2300

2200-2500

装修费用

300-2000

政府配套费

150

售后服务费

30-35

营销费

100-130

财务费用

90-140

管理费

30-50

税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
        根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为5812.5万元。

     目前居住圈内房价均价在5300元/平米,根据目前市场情况及居住圈发展情况,我们保守预计以2%作为居住圈年房价小幅上涨率,待3年项目建成后,项目销售均价为5408元/平米左右,不考虑其他因素影响,则建成以后,项目销售总额为6760万元。


项目

总成本(万元)

总收益(万元)

利润(万元)

销售利润率

结果

5812.5

6760

947.5

16.30%

      综上分析,待项目建成以后,销售利润将达到6760万元,销售利润率达到16.30%