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地块概况

该宗地编号为CB4-1-1,西安浐灞生态区留园路以南;地块规划用地性质为住宅用地,占地面积为1.58万平方米。该地块已经挂牌成交,成交时间为2012年6月18日,竞得人为陕西子龙房地产有限公司,成交价格为1465万元。根据规划指标及最后成交结果来看,项目最后楼面价为534元/平米。

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求
容积率

CB4-1-1

西安浐灞生态区留园路以南

1.58万平方米

住宅

70年

≤1.73

地块发展前景分析:城东作为近几年发展的热门区域,发展迅速,尤其浐灞生态区,更是成为开发商争先抢占的热土。而该地块就位于浐灞生态区核心位置,四周交通干道环绕,交通方便;浐河和灞河离地块也只有几公里的距离,浐河和灞河为置业者提供了良好的居住环境,可以说地块已经具备了升值的潜力。

SWOT分析

 

内容 应对方式

strengths

区域环境好,未来发展空间大;居住圈内土地比较稀缺

充分发挥地块优势,结合公园绿化景观的资源的特点,打造宜居的景观项目;深入研究市场,充分挖掘客户特征,定位合理的业态规划,建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比,以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。

weaknesses

地块面积比较小,不利于规模开发,景观布局,整体规划方面都会受到一定的影响

根据项目本身的特点,打造合适的小区

opportunities

城东作为近几年发展的热门区域,发展迅速,尤其浐灞生态区,更是成为开发商争先抢占的热土。而该地块就位于浐灞生态区核心位置,四周交通干道环绕,交通方便;浐河和灞河离地块也只有几公里的距离,浐河和灞河为置业者提供了良好的居住环境,可以说地块已经具备了升值的潜力。

打造符合都市生活节奏的品质社区,相对周边的在售楼盘,有差异地打造个性化,差别化、品质化的楼盘,以博得客户的认可;汲取区域优势,打造景观楼盘

threats

目前居住圈在售项目层次范围比较大,供选择性也比较广

深入研究高新市场主力客户的需求特征,推出适合市场需求的产品,降低市场风险;注意产品本身的品质,无论是规划设计还是现代科技的应用。

浐灞三角洲居住圈综合分析
  居住圈整体规划:浐灞生态区作为近年来城东尤为引人注目的区域,以城市生态带、景观带、旅游带、经济带的定位着力建设城市第三代新城,倡导“大水大绿”、“城市绿肺”的浐灞生态区从规划之日起至今日来看,基础设施建设迅速跟上,地产市场快速发展,环境治理卓有成效,现今的浐灞生态区已经成为城东建设发展的新兴集中地。

  居住圈配套:居住圈内超市,银行,学校,医院一应俱全完全可以满足平时日常生活的各种需求,交通便利、四通八达,对于在该区域居住的人们的日常生活十分便利。区域的基础设施配备也算是基本可以,虽然很多都是一些较早的配套,但是随着城东区不断的改造及发展,相信配套设施会更加完备。

  学校:黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、市83中学、五环中学、西安 交通大学、西安理工大、空军工程大学等;

  商场:晶众家乐、华润万家、沃尔玛超市、易初莲花、人人乐超市、爱家超市、 康复路批发城、轻工市场等;

  银行:中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、商业银行、中国光大银行等;医院:西京医院、唐都医院、北方医院、秦汉医院、省纺织医院、灞桥中医医院、省建材医院等医院、秦汉医院、省纺织医院、灞桥中医医院、省建材医院等。

  交通:203,213,408,48,20,230,519等十几条公交线路直通居住圈。

居住圈发展规划:

交通条件

交通规划

绿地规划

区域定位

距市区10公里、机场30公里;

5条高速公路、2条铁路线;

东三环,东、北二环延伸线贯穿其中。

路总用地15.65平方公里,总路网538.73公里,路网密度4.14公里/平方公里;

对外公路60.99公里,快速路40.77公里,主干道143.52公里,次干道142.74公里,支路66.55公里,滨水景观路84.16公里;

停车场80个,总面积50万平米。

均公共绿地面积28.8平米,绿化率47.69%,城市公共绿地1584.15公顷;

规划带状生态廊,面状生态湿地公园,网状生态绿廊

4区——新型城区、生态区、商务区、景观区;

4带——生态带、景观带、旅游带、经济带。

    区域规划“一心三翼”,以浐灞半岛,广运潭生态景观区为核心的浐灞中心区域构成“一心”,总面积约为34平方公里;“三翼”即绕城高速以北到灞河入渭口的灞河下游段为布局中的北翼,陇海铁路华清路以南至三环与绕城立交浐河的南翼,陇海铁路至西康铁路的灞河段则为东南翼。生态区用地布局沿浐灞河展开,以河流串连整个区域。北部以旅游度假用地和湿地公园为主,配合一定的居住用地;区域中部浐灞河交汇处为欧亚经济论坛永久会址用地,可带动整个区域的发展;灞河东部为广运潭生态景观区;区域南部是工业组团配套的滨水生态住宅区,最南端是大型绿地;区域东南部东块为辐射洪庆组团的滨水社区,西块为滨临灞河的现代产业和综合居住功能区。

地块所处居住圈分析

   地块位于浐灞三角洲居住圈,西安房地产信息网数据研究中心对浐灞三角洲居住圈界定如下:绕城高速以南,新渭路以东,新灞路以北,东三环以西。


  根据西安房地产网研究中心动态监测显示:浐灞三角洲居住圈房价在2007年时候为3000元/平米,近几年居住圈房价走势平稳,2011年时候就已经突破了6000元/平米,不过随着政策的调控的深入,一定程度上影响了居住圈内项目的价格,目前居住圈项目均价为5850元/平米。

居住圈在售项目一览

  浐灞生态区居住圈依附于浐灞生态区的的规划而兴起的一个新兴居住圈,区域内越来越多项目的开发建成吸引了不少常住生活人口和“新西安人”在此居住,居住氛围逐渐浓厚。目前居住圈在售项目比较少,产品品质相差也比较大。其中不乏少数高品质项目,荣德·棕榈阳光就属于高品质大盘,我网对于该项目的界定为四颗星。项目占地面积比较大,容积率低,销售价格也相对较高。下来的锦绣天下、浐灞1号两个项目相差不大,我网对于这两个项目界定都为三星半。

地块的分析预测及计算
 

项目名称

项目星值

物业类别

占地面积
(万平方米)

总面积
(万平方米)

销售均价
(元/平米)

建筑类别

容积率

开发企业

 居住圈
在售项目
  

锦绣天下

★★★☆

住宅

133.3

260

7000

高层

2.01

陕西省建秦房地产开发有限公司

浐灞新天地

待评

住宅,商铺,写字楼

72

180

4500

高层

3.58

赵村城中村建设发展有限公司

荣德·棕榈阳光

★★★★ 

住宅

10.14

42

5700

高层

3.5

陕西荣德置业有限公司

浐灞1号

★★★☆ 

住宅

13.4

60

6500

高层

3.5

西安永坤房地产有限责任公司

地块成本分析

      根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价) 1000-1400
前期费用 80-90
设计费用 50
建筑安装工程费 600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500
装修费用 300-2000
政府配套费 150
售后服务费 30-35
营销费 100-130
财务费用 90-140
管理费 30-50
税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
      根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为 12741万元。

     目前居住圈项目均价在5850元/平米,根据目前市场情况及居住圈发展情况,我们保守预计以2%作为居住圈年房价升价率,待3年后,项目建成以后,项目销售均价为6201元/平米,不考虑其他因素影响,则建成以后,项目销售总额为16991万元。


项目

总成本(万元)

总收益(万元)

利润(万元)

销售利润率

数据

12741

16991

4250

33.36%

    综上分析,待项目建成以后,销售利润将达到4250万元,销售利润率达到33.36%。