该宗地编号为BQ2-28-35,灞桥区纺渭路以东、席王街办水沟村以西、西安市灞桥区枣园刘城中村改造建设发展有限公司以北;地块规划用地性质为住宅、商业用地;地块总占地面积1.35万平方米。地块已经挂牌成交,成交时间为2012年5月22日,竞得人为北京林河兴业房地产开发有限公司西安分公司,最后以1146万元成交。根据最后规划指标和最后成交结果来看,项目最后楼面价为192元/平米。

宗地编号 土地位置 土地面积 土地性质 使用年限 规划指标要求
容积率
BQ2-28-3 灞桥区纺渭路以东、席王街办水沟村以西、西安市灞桥区枣园刘城中村改造建设发展有限公司以北 1.35万平方米 住宅、商业 70年 ≤4.4

  地块发展前景分析
: 城东作为近几年发展的热门区域,发展迅速,尤其纺织城区域,更是成为开发商争先抢占的热土。而该地块就位于该区域核心位置,四周交通干道环绕,交通方便;浐河和灞河离地块距离很近,浐河和灞河为置业者提供了良好的居住环境,可以说地块已经具备了升值的潜力。

SWOT分析

 

内容 应对方式
strengths    区域环境好,未来发展空间大;居住圈内土地比较稀缺     充分发挥地块优势,结合公园绿化景观的资源的特点,打造宜居的景观项目;深入研究市场,充分挖掘客户特征,定位合理的业态规划,建设中注重小区的舒适度和实用性配套建设、协调投资和自主的户型配比,以迎合区域居民自主或投资以及多样或专一市场需求。
weaknesses     地块面积比较小,不利于规模开发,景观布局,整体规划方面都会受到一定的影响     根据项目本身的特点,打造合适的小区
opportunities    城东作为近几年发展的热门区域,发展迅速,尤其纺织城区域,更是成为开发商争先抢占的热土。而该地块就位于浐灞生态区核心位置,四周交通干道环绕,交通方便;浐河和灞河离地块距离很近的距离,浐河和灞河为置业者提供了良好的居住环境,可以说地块已经具备了升值的潜力。     打造符合都市生活节奏的品质社区,相对周边的在售楼盘,有差异地打造个性化,差别化、品质化的楼盘,以博得客户的认可;汲取区域优势,打造景观楼盘
threats     目前居住圈在售项目层次范围比较大,供选择性也比较广     深入研究纺织城区域市场主力客户的需求特征,推出适合市场需求的产品,降低市场风险;注意产品本身的品质,无论是规划设计还是现代科技的应用。

  居住圈整体规划:   该居住圈内在售项目较多,加之纺织城具备50年的工业积淀和人文积淀,该居住圈内医疗配套相对完善,该居住圈内房价较其他城区的房价而言,相对比较低,随着城市规划步伐的加快和地铁1号线6号线的相继建设开通,该区域具有很大的发展空间。

  居住圈配套:居住圈内超市,银行,学校,医院一应俱全完全可以满足平时日常生活的各种需求,交通便利、四通八达,对于在该区域居住的人们的日常生活十分便利。区域的基础设施配备也算是基本可以,虽然很多都是一些较早的配套,但是随着城东区不断的改造及发展,相信配套设施会更加完备。学校:黄河小学、黄河中学、东方中学、西光中学、市83中学、五环中学、西安 交通大学、西安理工大、空军工程大学等;商场:晶众家乐、华润万家、沃尔玛超市、易初莲花、人人乐超市、爱家超市、 康复路批发城、轻工市场等;银行:中国银行、建设银行、交通银行、工商银行、商业银行、中国光大银行等;医院:西京医院、唐都医院、北方医院、秦汉医院、省纺织医院、灞桥中医医院、省建材医院等医院、秦汉医院、省纺织医院、灞桥中医医院、省建材医院等。交通:105路、15路、8路、11路、240路、800路、241路、242路等十几趟公交车直通居住圈。



      地块位于纺织城住圈,西安房地产信息网数据研究中心对纺织城居住圈界定如下:纺北路以南,东三环以东,纺南路以北,绕城高速以西。


    根据西安房地产网研究中心动态监测显示:从纺织城居住圈历年房价走势图可以看出,随着城东的快速发展,纺织城居住圈的房价一直呈上升趋势,从2007年的2700元/㎡到现在的5100元/㎡左右,虽然现在呈小幅下跌态势,但在未来政府将陆续投资超过1100亿打造纺织城,纺织城崛起的宏伟蓝图指日可待!

居住圈在售项目一览


   随着纺织城地区综合改造深度的发展,许多新建的民生工程和规划中的项目也紧锣密鼓展开。如:半坡国际广场项目详情购房指南业主社区图片看房楼盘地图、纺织工业遗址景观公园、大明宫购物广场、江浩国际商城、灞桥生态湿地公园、西纺集团、“中国版迪斯尼”的文化科技产业园、丝路国际商贸中心等众多重大改造建设项目。同时周边配套的不断跟进和在地铁1号线6号线以及5号线的经济拉动下,相信纺织城将恢复往日的辉煌,成为西安市的一颗璀璨的明珠。
 

项目名称

项目星值

物业类别

占地面积
(万平方米)

住宅建面
(万平方米)

销售均价
(元/平米)

建筑类别

容积率

开发企业

居住圈
在售项目
  
浐灞新城 ★★★ 住宅

3.88

70 待定 高层 2.39 西安市灞桥区城镇建设开发公司
林河春天 ★★★☆ 住宅、商铺

7.8

60 5300 高层 4.6 北京林河兴业房地产开发有限公司
白鹿花园 待定 住宅

1.8

9 4900 高层 5.0 陕西鑫座房地产开发公司
东方雅居 ★★★☆ 住宅

0.63

4.27 5000 高层 6.19 陕西东方新城置业有限公司
五星臻品 待定 住宅

1

6.1 4800 高层 5.43 西安永坤房地产有限责任公司

地块成本分析

      根据西安市房地产信息网数据研究中心调研分析,对于目前西安市普通商品住宅项目各项成本计算标准明细如下:

类别 多层 小高层 中高层 高层 超高层
土地成本 (楼面地价) 1000-1400
前期费用 80-90
设计费用 50
建筑安装工程费 600-900 900-1200 1400 1800-2300 2200-2500
装修费用 300-2000
政府配套费 150
售后服务费 30-35
营销费 100-130
财务费用 90-140
管理费 30-50
税金(营业税及附加、土地增值税)  
按项目的一定比例提取
不可预见费
      根据以上指标,最后计算出待分析地块总成本为25712.55万元。