供应情况:前三季度,全国300个城市共推出土地26274宗,推出面积105014万平方米,同比减少16%。其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7714宗,推出面积33945万平方米,同比减少26%。这主要是因为年初以来全国土地市场受调控影响景气低迷,使得上半年工地计划完成率较低。但进入三季度地方政府加大了推地力度,致使9月供应量环比升高,就9月单月全国300个城市共推出土地3123宗,推出面积12974万平方米,环比增加了7%,其中住宅用地1054宗,推出面积4736万平方米,环比增加了12%。

成交情况:前三季度,全国300个城市共成交土地20911宗,成交面积82066万平方米,同比减少22%;其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)5548宗,成交面积24516万平方米,同比减少35%。但是进入三季度以来,部分龙头房企加快了拿地节奏,例如对10家龙头房企的监测显示,年内拿地金额已经达到820亿元。截至目前,万科、恒大、华润等三家房企就9月拿地金额达95亿元。此外,在9月,金科、招商、荣盛发展、首开、万达和上海复地等多家房企也斥资10亿元大手笔拿地。可见虽然龙头房企上半年拿地较为谨慎,但从7月以来的情况看,大型房企高度关注土地市场的机会,拿地动作趋向频繁,尤其优质地块是他们土地储备的主要目标。

成交价格:前三季度全国300个城市成交楼面均价为859元/平方米,同比下跌9%;其中住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)成交楼面均价为1227元/平方米,同比下跌2%。但从9月全国300个城市成交楼面均价为1162元/平方米,环比上涨29%,同比上涨12%,其中住宅用地成交楼面均价1596元/平方米,环比上涨29%,同比上涨10%,可见9月以来成交的热点地块大多以溢价成交,大型房企关注土地方向为优质地块。

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2012年3季度,西安市共挂牌出让各类土地75宗,面积合计为290.22万平方米,同比减少37.47%,环比2季度增长3.96%。 从上年度限购政策开始,各地土地部门在政策执行初期纷纷加大土地供应,而随着商品房市场销售遇冷,房企拿地信心不足导致土地流拍率加大背景下,土地管理部门供地热情也有所减弱。可见2012年上半年土地市场整体景气度依然不足。

2012年3季度,西安市共成交土地150.23万平方米,环比下滑28.27%,同比下跌73.01%;成交金额37.26亿元,环比下滑41.74%,同比下降72.01%。4月份开始,西安土地市场明显开始好转,主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现,带动开发企业拿地意愿也有所上升。但从分月度表现来看,至9月份土地交易再度跌入谷底。究其原因,西安商品房市场以刚需为主的置业人群经历了大半年的去化,对商品房市场交易量支撑呈现后继不足,同时部分房企小幅上调价格,引发部分刚需再度观望,楼市收紧环境下刚需对于置业成本、风险等的考量更趋审慎,也迫使开发企业在拿地方面也趋于审慎,从土地市场流拍率持续处于高位即可看出这一特征。

6至8月份供地量相应回落明显,而随楼市销售呈现上扬,随品牌房企为主体的企业拿地热情重新回升,土地供应量相应加大,9月土地供应量环比大幅增长55.96%,增至百万平方米以上。

从上述分月度土地成交走势图来看,4月份开始,西安土地市场明显开始好转,主要得益于楼市价稳量增的市场回暖表现,带动开发企业拿地意愿也有所上升。

从西安市土地市场各类土地供应季度走势图上可以看出,住宅和商业用地供应量有增加的趋势,商住综合用地供应量3季度有明显的下滑。随着西安城市规划的扩大,涌现出较多的待开发区域,诸如航天基地、大兴新区及三桥区域、灞桥区域等,这也使得住宅和商业的土地供应有所增加,同时也备受开发商的青睐。

从3季度西安土地市场各类土地供应比例图中看到,工业用地所占比例较大,供应量为104.69万平方米,占到全市总供应量的36%,环比涨幅154.84%,但同比下滑38.6%;其次是商住用地供应量为78.43万平方米,占全市总供应量的27%,同比下滑10.98%;而住宅和商业用地分别供应58.76万平米和48.33万平方米,分别占到全市总供应量的20%和17%。

3季度,西安市土地供应主要集中在城北、城东、高新、城西四个区域,与上个季度相比城南区供应量有所下滑,本季度值得注意的是城东区和城北区,城东区土地供应量占到全市总供应量的23.78%,从明细数据来看主要集中在纺织城综合发展区和浐灞生态区内; 而城北区本季度土地供应量占到全市总供应量的23.71%,从明细数据来看主要集中在经济开发区凤城十路以北区域,可见城东区除了浐灞生态区有待开发外,旧城改造成为城东区另一个土地供应的特征;而城北区则向北发展是目前城市规划的特征,也是土地供应的趋势。

3季度,城东,城西,城南,城北四个项目瓜分了全市成交量的85.55%,城西成为成交大户,成交量占到全市总交易规模的29%,主要集中在大兴新区板块之内。

3季度西安市土地平均成交规模为3.3万平方米,与2季度的3.32万平方米基本相当。其中3季度1-5万平方米规模占到全市总成交量的45.24%,1万平方米以下地块占到30.95%。而1万平方米以下的地块主要以商业用地为主,1-5万平方米地块以商住综合用地为主。

从3季度西安土地市场成交面积比例分布图可以看出,本季度,工业用地成交56.46万平方米,占全市土地成交量的37%,工业用地低地价的契机,还是诱惑不少开发企业青睐与工业用地。其次是商住用地和商业用地,分别占全市土地成交量的27%和19%,自宏观调控政策实施以来,使商业及商服用地持续升温。而住宅部分仅占全市土地成交量的14%。

从3季度西安土地市场成交具体分布图可以看出,3季度,西安土地成交仍然集中在二环和三环之间,尤其是城西区和城东区,城西区主要集中在大兴新区板块内,大兴新区是西(安)咸(阳)一体化经济圈的重要组成部分,是西安九宫格局及九大城市功能板块中不可缺少的一部分,是高新区和经开区枢纽地带,距离城市中心区钟楼仅2公里;同时受城市建设北移因素的影响,该区域逐渐吸引了不少开发商和新西安人的关注。而城东区主要集中在浐灞生态区内欧亚大道以北的三环以内的区域内,该区域受热宠主要是因为政府大力改造、推广、建设浐灞生态区,区域的认知度和接受度有了极大的提升,是西安今后最适宜人居的区域之一。

2012年3季度西安土地市场特征

3季度西安土地市场迎来了调控后供旺需弱的局面

从3季度西安土地市场供需数据来看,西安土地市场各类土地本季度共供应75宗,面积合计为290.22万平方米,环比增加3.96%;成交方面共成交面积合计为150.23万平方米,环比下滑28.27%。从数据分析可见一方面,地方政府推地力度加强。另一方面,随着楼市旺季销售回款较弱,资金回笼缓慢,不少房企停止增加土地储备,同时,信贷及市场的收紧也打消了企业拿地的积极性,特别是大型房企,拿地补库存的意愿减弱。整个3季度西安土地市场迎来了调控后供旺需弱的局面。

商业及工业用地成为3季度土地成交市场的主力

3季度,住宅用地和工业用地成为西安土地成交市场的主力军,其中住宅用地占土地总成交的23%,工业用地占土地总成交的62.5%,尤其是工业用地成交量远远超过2季度成交比例,打破了2季度商住土地独占鳌头的市场格局(占2季度土地总成交的64.13%)。由此可以看出西安房地产市场相对其它区域而言,有着自身独特的特点:房价比较稳定、受政策影响较小,又占据西北重要地理位置、未来经济发展潜力大……在经历过楼市调控政策的洗礼之后,西安楼场的这些较为稳定的表现都说明本地或外来开发商看好西安市场,商业用地是目前这些开发商所看重的利益点。

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