导语:尽管3季度西安商品房市场呈现“淡季不淡”的特征,但在二手房市场则表现的较为明显,在2季度二手房市场短期销售弹升后,3季度市场交易量环比下滑明显,而除季度性因素影响外,楼市深层次博弈调整更是加剧推动市场下午的主要原因。

市场交易

西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2012年3季度,西安二手房市场成交面积为25.96万平方米,环比下跌42.78%,同比跌幅更达47%;住宅成交面积为21.44万平方米,环比下降15.56%,同比下降27.64%。

西安市2012年3季度二手房销售情况变动表

 

二手房

二手房住宅

 

成交面积(万平米)

成交套数(套)

成交面积(万平米)

成交套数(套)

2012年3季度

25.96

2801

21.44

2379

环比

-42.78%

-26.21%

-15.56%

-27.14%

同比

-47.47%

-24.22%

-27.64%

-28.77%

在限购、限贷的楼市政策影响下,纯投资性需求已经被遏制,新房市场“以价换量”策略的延续,进一步分流了部分二手房市场的购房者。从月度二手房交易走势来看,7月份以后,随着国家多部委集中表态,受楼市“政府喊话”效应的进一步加强,买家对卖家的报价敏感,出手谨慎。主要依托一批婚房族和刚需人群作为前期需求释放后的增量入市,对二手淡季楼市成交形成一定支撑,但整体交易量低于二季度。从分物业二手房市场的表现来看,尽管同样保持回落,但住宅市场波动情况好于投资型物业的商铺以及写字楼等物业。

二手住宅价格走势

3季度西安二手住房的成交均价为5042元/平米,环比2季度下降了5.29%,相对于新房市场,二手房市场价格“刚性”特征更为明显。受新房市场自去年4季度以来持续打折促销的影响带动,二手房市场价格于2季度呈现下滑松动,但进入3季度以来商品房市场价格逐步趋稳,房企打折促销减弱,二手房价格则敏感性的跟从调整,尽管整体价格环比上季度下行,但从7、8、9月的价格走势来看,整体表现为先抑后扬的态势,随着金九的到来二手房议价空间明显缩小,甚至提高挂牌价格,面对业主心理价位的提高,让更多的客户则选择观望,而不是对价格持续跟进。

在高端二手房区域,投资型需求和部分改善型需求受“限购”“限贷”政策的影响无法释放,房源仍然面临滞销,加之大户型房源持有成本高,因此业主心理价位随之降低,希望通过价格优势刺激交易达成,在售房源议价空间仍然较大,最高可达10%。

 

从3季度成交面积区间分布图可见,与2季度相比,3季度西安二手房成交面积区间整体分布较为稳定,100平方米以下的房源占据79.91%,依然是市场的成交主力。随着调控的深入,刚需仍居二手市场的主导地位,其中的婚房需求,学区房、拆迁需求占据主体。
较上季度变化最为明显是80-90平方米之间的成交比例,下降了5.63%;此外,90-100平米和100-120平米两个面积区间段均有2.2%的增幅,可见在刚需为主力的市场下,改善性购房者也慢慢融入市场,从而带动了改善性户型的交易增长。

从2012 年 3季度二手房成交建筑年代区间图中可见,10年以内的房源成交比重占52.96%,较上季度减少了1.12%;15年以内区间占22.53%,较上季度下滑了2.59%;另外,5年以内的房源有4.13%的上涨。10年以内的房源成交依然成为二手房市场的主导,同时小龄房有所增加。随着大批新房的上市以及老房源的消化,西安二手房市场房源小龄化的现象愈加明显。

 

从2012年3季度西安市二手房建筑类型分布图中可以看出,多层建筑占比为41.7%,较2季度下滑了2.58%;而小高层、高层成交占比却呈现明显上涨之势,其中小高层环比涨幅达1.83%。目前,多层建筑的房源年代较久、社区景观、社区内部配套等方面不能满足现代居住人群的需求,但其也凭借着地理位置、周边配套、价格等优势仍占据着主导地位,不过随着大批新的小高层和高层房源上市,以及这些房源周边配套的逐渐成熟,后期高层小高层房源将成为更多购房者的选择。

2012年3季度二手房成交中,普通住宅成交量占全市总成交量的84.93%,依然是二手房市场的主力;本季度西安二手房工业和办公物业的成交比例与上季度相比变化不大,商服用房的成交量较上季度环比下滑5.49% 的成交量较上季度环比下滑5.49%。在调控政策的深入发力下,楼市观望氛围依旧浓厚,西安二手房市场依然以住宅为主,而商业地产经过一段时间的热化之后在本季度表现冷清。

售转租现象持续 租赁价格仍有上扬表现

从2季度呈现的售转租现象继续于3季度延续,卖方以租待售,买方转买为租。二手房租赁市场整体量价表现持续走好,大学生毕业租房、城中村拆迁带来的租赁需求在3季度明显旺盛,以学区房为典型的房源租金居高不下。从目前市场来看,一般的两室小区房源平均租金约1500元,较年初普遍上涨100-300元左右,而预计这一走势仍将延续至租赁淡季的4季度。

 

一、二手房价格倒挂现象出现

在行业深层次博弈态势下,新房市场与二手房市场主要基于卖方对于自身资金、风险方面的评价导向分离明显,部分新房楼盘打折优惠持续,而部分二手卖家基于投资收益率的预期支撑,抱着“宁愿等也不愿再降价抛售”的心态,使得西安楼市部分区域在三季度明显呈现出一、二手房价格倒挂的现象,尤其在一些部分已交房、而部分仍在售的新房项目中对比更为直接。

一、二手房联动进一步加强

二手房交易的持续遇冷,导致行业洗牌过程速度加快,诸多房屋中介门店数量和布局发生改变。面对着格局的转变,部分具有实力的中介则把目光转到代售尾盘的代理行业,三季度随着开发企业回笼资金高峰期的逐步到来,西安一二手房市场联动进一步加强。

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